I.
CONCEITO REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (Reurb) é o processo que inclui medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de incorporar os
núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de
seus ocupantes.
As
medidas jurídicas correspondem especialmente à solução dos problemas dominiais,
referente às situações em que o ocupante de uma área pública ou privada não
possui um título que lhe dê segurança jurídica sobre sua ocupação. É o aspecto
da falta de um “documento” que dê a plena propriedade ao beneficiário direto da
Reurb.
As
medidas urbanísticas dizem respeito às soluções para adequar os parcelamentos à
cidade regularizada, como a implantação de infraestrutura essencial
(calçamento, esgoto, energia, fornecimento de água), decorrentes dos
loteamentos implantados sem atendimento das normas legais. A realocação de
moradias em face de estarem em locais sujeito a desmoronamento, enchentes, em
locais contaminados, insalubres, entre outros, também entra nesse aspecto.
As
medidas ambientais buscam superar o problema dos assentamentos implantados sem
licenciamento ambiental e em desacordo com a legislação urbana e de proteção ao
meio ambiente.
As
medidas sociais, por sua vez, dizem respeito às soluções dadas à população
beneficiária da Reurb, especialmente nas ocupações por famílias de baixa renda,
(mas não excluindo as demais populações), de forma a propiciar o exercício
digno do direito à moradia e à cidadania, proporcionando qualidade de vida.
II.
ESPÉCIES
A
Lei Federal nº 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, define três espécies de
regularização fundiária, que atingem em sua totalidade as propriedades urbanas
irregulares no Brasil:
a.
Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S) - Regularização
fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente
(50 % + 1), por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder
Executivo municipal. Embora possam ser definidas através de ZEIS, que, em
regra, são definidas no Plano Diretor Urbano de cada município, as áreas
objetos de Reurb–S podem ser definidas através de ato do poder público
(decreto, por ex.), especialmente nos pequenos municípios, que não têm a
obrigatoriedade de criação do Plano Diretor Urbano pelo Estatuto das Cidades
(Art. 41, I, da Lei 10.257/2001). Considerando os dados colhidos por órgãos
governamentais de pesquisa, como o IBGE (PIB, IDH, PIB per capita, presença de
mobiliários nos domicílios, entre outros), a grande maioria dos municípios têm
2/29 amparo estatístico para definir, através de ato do executivo municipal,
quais serão estas áreas, podendo em todo tempo ser revista a definição das
áreas objeto de Reurb-S (art. 30, § 3º, da Lei 13.465/2017), não sendo
necessários gastos com estudos técnicos mais apurados nestes casos.
b.
Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb-E) - Regularização
fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não
qualificada na hipótese anterior. A lei adotou um critério residual. São os
núcleos urbanos informais ocupados por população com melhores condições de
vida, mas que ainda não possuem uma moradia juridicamente regularizada, não têm
um documento de sua propriedade. Ressalte-se que dentro dos núcleos urbanos
informais objeto de Reurb-E podem haver moradias ocupadas por moradores de
baixa renda. E o contrário também é verdadeiro, nas áreas de Reurb–S haverá
famílias que não são de baixa renda, mas que também serão beneficiados pelo
critério. O que se delimita é a área com predominância de uma ou outra
população, e não a renda específica de uma determinada família.
c.
Regularização Fundiária Inominada (Reurb–I) - Regularização fundiária aplicável
aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei do
Parcelamento do Solo Urbano - Lei 6.766/1979, de 19 de dezembro 1979 (art. 69,
da Lei 13.465/2017). Esta espécie se aplica em conjunto com as duas outras
(Reurb-S e Reurb-E), e, neste caso, ela seria um “plus”, considerando que as
medidas necessárias para sua efetivação são mitigadas pela lei, obviamente por
ser aplicada em núcleo urbano informal consolidado há mais de 30 anos. Mas pode
ser aplicada isoladamente, naquelas áreas que não sendo objeto de Reurb (S ou
E), digam respeito a núcleos urbanos informais consolidados anteriormente à 19
de dezembro de 1979.
II.I OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:
1. Critério diferenciador
A
classificação do interesse (Reurb-S ou Reurb-E) visa exclusivamente à:
1.1
Identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de
infraestrutura essencial (art. 37 e 38, da Lei 13.465/2017):
Na
Reurb – S, caberá ao poder público competente, diretamente ou por meio da
administração pública indireta, implementar a infraestrutura essencial, os
equipamentos comunitários e as melhorias habitacionais previstos nos projetos
de regularização, assim como arcar com os ônus de sua manutenção.
Na
Reurb-E, o Distrito Federal ou os Municípios deverão definir, por ocasião da
aprovação dos projetos de regularização fundiária, nos limites da legislação de
regência, os responsáveis pela:
I
- implantação dos sistemas viários;
II
- implantação da infraestrutura essencial e dos equipamentos públicos ou
comunitários, quando for o caso; e
III
- implementação das medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental,
e dos estudos técnicos, quando for o caso.
A
lei nº 13.465/2017 define, em seu art. 36, § 1º, que são considerados
infraestrutura essencial os seguintes equipamentos:
I
- sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual;
II
- sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou
individual;
III
- rede de energia elétrica domiciliar;
IV
- soluções de drenagem, quando necessário; e
V
- outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função das
necessidades locais e características regionais.
1.2
Ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e
registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades
imobiliárias regularizadas.
Serão isentos apenas na Reurb-S:
I
- o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus
beneficiários;
II
- o registro da legitimação fundiária;
III
- o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de
propriedade;
IV
- o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de
matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
V
- a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite
de até setenta metros quadrados;
VI
- a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da
Reurb-S;
VII
- o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e
VIII
- o fornecimento de certidões de registro para os atos anteriormente citados.
2. Tributos e penalidades
tributárias
Os
atos referentes à Reurb (S ou E) independem da comprovação do pagamento de
tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de
imóveis exigir sua comprovação (art. 13, § 2º, da Lei 13.465/2017). Entre os
exemplos cabíveis, 4/29 podemos citar o ITCMD (em caso de doação), ITBI (na
compra e venda e outros direitos reais onerosos), INSS (nos casos de averbação
de construção de até 70m²), taxas municipais, entre outros. A lei nº
13.465/2017 não veda a comprovação apenas para a Reurb-S, desta forma, uma
doação feita pelo Município ao ocupante de um determinado imóvel objeto da
Reurb-E também será abrangida pela isenção da comprovação (art. 13, § 2º, c/c
art. 44, § 3º, da Lei 13.465/2017).
A
exigência de quitação de tributos municipais (IPTU, por ex.) para que o
beneficiário obtenha a regularização do seu imóvel é vedada pela Lei de Reurb.
3. Imóveis Públicos e desafetação
A
desafetação é um instituto do direito administrativo que denomina o ato pelo
qual o ente público (União, Estado, DF e Municípios) torna um bem público
apropriável. Ocorre, por ex., quando a administração determina que um imóvel
destinado a instalação de uma escola deixa de ter essa função, passando a ser
um bem que pode ser doado ou vendido. Em regra, a desafetação ocorre através de
lei do ente que realiza a desafetação.
Quando
o imóvel objeto de regularização fundiária urbana (Reurb) for público, fica
dispensada a desafetação (art. 71, da Lei nº 13.465/2017).
4. Exigências da Lei de Licitações
(Lei 8.666/1993).
Em
regra, os bens pertencentes aos entes públicos, por terem uma proteção especial
da legislação administrativa, são alienados obedecendo determinados critérios,
assim como ocorre na aquisição dos mesmos. A lei de licitações (Lei nº 8.666,
de 21 de junho de 1993) em seu art. 17 define que a alienação de bens da
Administração Pública será subordinada à existência de interesse público
devidamente justificado, precedida de avaliação e, quando imóveis, dependerá de
autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades
autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais,
dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de concorrência.
A
lei nº 13.465/2017 abrandou estas exigências, informando que estes critérios
não se aplicam no âmbito da Reurb (S ou E) (art. 71, da Lei nº 13.465/2017),
desburocratizando o procedimento.
5. Áreas não residenciais
A
Lei nº 13.465/2017 tem foco nos imóveis residenciais, mas não exclui os demais
– comerciais, industriais, mistos, etc. Desta forma, os Municípios e o Distrito
Federal 5/29 poderão, no âmbito da Reurb, admitir a REURB em imóveis com uso
misto de atividades como forma de promover a integração social e a geração de
emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado.
Referida
lei ainda dispõe, como requisito para a concessão do Título de Legitimação
Fundiária ao beneficiário na Reurb-S, que, em caso de imóvel urbano com
finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse
público de sua ocupação (art. 23, § 1º, III).
Considerando
que a Lei nº 13.465/2017 não veda a concessão do Título de Legitimação
Fundiária na Reurb-E, ao contrário, dispõe ser aplicável (art. 23, caput),
entende-se possível que o Poder Público, demonstrando interesse público na
ocupação, conceda o Título de Legitimação Fundiária ou outro instrumento de
titularização cabível, aos ocupantes de imóveis não residenciais, também na
Reurb-E. Afinal, é objetivo da lei possibilitar a regularização de todos os
imóveis.
6.
Dimensões dos lotes/requisitos urbanísticos Para fins da Reurb, os Municípios
poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas
destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a
outros parâmetros urbanísticos e edilícios (art. 11, § 1º).
Considerando
que, em regra, esses requisitos e padrões urbanísticos são definidos em lei municipal/distrital,
os municípios ou o DF deverão editar norma possibilitando a mitigação das
exigências citadas.
7.
Áreas de preservação permanente, áreas de unidade de conservação de uso
sustentável ou de proteção de mananciais
A
Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25
de maio de 2012 (Código Florestal), hipótese na qual se torna obrigatória a
elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as
melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior,
inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.
Na
Reurb-S dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação
Permanente, a regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do
projeto de regularização fundiária, na forma da Lei nº 13.465/2017.
O
projeto de regularização fundiária de interesse social deverá incluir estudo
técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação
anterior com a adoção das medidas nele preconizadas. Referido estudo deverá
conter, no mínimo, os seguintes elementos:
I
- caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;
II
- especificação dos sistemas de saneamento básico;
III
- proposição de intervenções para a prevenção e o controle de riscos
geotécnicos e de inundações;
IV
- recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
V
- comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbanoambiental,
considerados o uso adequado dos recursos hídricos, a não ocupação das áreas de
risco e a proteção das unidades de conservação, quando for o caso;
VI
- comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela
regularização proposta; e
VII
- garantia de acesso público às praias e aos corpos d'água.
Na
Reurb-E dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de Preservação
Permanente não identificadas como áreas de risco, a regularização fundiária
será admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na
forma da lei específica de regularização fundiária urbana (Lei nº 13.465/2017).
O
projeto de regularização fundiária de interesse específico deverá incluir
estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à
situação anterior e ser instruído com os seguintes elementos:
I
- a caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área;
II
- a identificação dos recursos ambientais, dos passivos e fragilidades
ambientais e das restrições e potencialidades da área;
III
- a especificação e a avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de
saneamento básico implantados, outros serviços e equipamentos públicos;
IV
- a identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de
mananciais na área de influência direta da ocupação, sejam elas águas
superficiais ou subterrâneas; V - a especificação da ocupação consolidada
existente na área;
VI
- a identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de movimentos
de massa rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento de blocos, corrida
de lama e outras definidas como de risco geotécnico;
VII
- a indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as
características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida proposta
de recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
VIII
- a avaliação dos riscos ambientais;
IX
- a comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbanoambiental e
de habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e
X
- a demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às
praias e aos corpos d’água, quando couber.
Para
fins da regularização ambiental ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água,
será mantida faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de
cada lado.
Em
áreas urbanas tombadas como patrimônio histórico e cultural, a faixa não
edificável (largura mínima) poderá ser redefinida de maneira a atender aos
parâmetros do ato do tombamento.
A
Reurb pode ser feita por etapas/fases, atingindo somente as áreas que não
abrangem áreas ambientalmente protegidas (art. 12, § 3º).
Na
Reurb-I de imóveis anteriores à 19 de dezembro de 1979 (Lei 6.766/1979) não
será necessário apresentar estudos técnicos. (art. 69, § 2º).
Os
estudos técnicos serão realizados pelo próprio município quando houver órgão
legalmente habilitado. Quando não houver, os estudos serão atribuição do Estado
(art. 12, § 5º)
Por
fim, a Lei 13.465/2017 define que a aprovação municipal da Reurb corresponde à
aprovação ambiental, se no município houver órgão ambiental capacitado.
III. DEFINIÇÕES/CONCEITOS
IMPORTANTES
1
- Núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas,
constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de
parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972,
independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada
ou inscrita como rural.
2
- Núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi
possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que
atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização.
3
- Núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados
o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação
e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem
avaliadas pelo Município.
A
Lei nº 13.465/2017 traz um prazo de consolidação para as áreas objeto de Reurb
promovida mediante legitimação fundiária, determinando que somente poderá ser
aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma
da Lei, até 22 de dezembro de 2016 (art. 9, § 2º).
Nota-se
que a Lei não faz mais referências a prazos para a ocupação pelo beneficiário,
mas tão somente a uma data limite para a consolidação do núcleo urbano
informal. Ou seja, o beneficiário será o ocupante do imóvel no momento da
realização da Reurb, não importando o prazo de ocupação.
A
lei também abrange os imóveis urbanos localizados em áreas rurais, desde que a
unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento
prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 (art. 11, § 6º). É o caso
de pequenos povoados existentes em áreas rurais, ainda não constituídos em
distritos, existentes fora do perímetro urbano das cidades, e que não
constituem mais áreas rurais, embora possa estar inserta em uma matrícula de
uma propriedade rural.
4
– Demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis
públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência
dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis
ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade
da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município.
5
- Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município
ao final do procedimento da Reurb, constituído: - do projeto de regularização
fundiária aprovado, - do termo de compromisso relativo a sua execução e, - no
caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos
ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes
e dos direitos reais que lhes foram conferidos;
6
– Legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por
meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em
aquisição de direito real de propriedade na forma da Lei, com a identificação
de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse.
7
- Legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do
direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb (art. 23,
da Lei 13.465/2017)
8
- Ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de
terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais. A ocupação em imóvel
privado induz a posse, enquanto, em imóvel público induz a detenção. IV.
LEGITIMADOS PARA PROMOVER A REURB
Segundo
a Lei nº 13.465/2017, poderão requerer e promover a Reurb:
I
- a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por
meio de entidades da administração pública indireta;
II
- os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio
de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações,
organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou
outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de
desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
III
- os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
IV
- a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
V
- o Ministério Público.
Os
municípios/DF, em seus territórios, são os principais atores para a execução da
Reurb, desta forma, são os principais legitimados e poderão dar início ao
procedimento de ofício ou com a provocação dos demais legitimados.
Além
de iniciar o procedimento de Reurb, os legitimados podem também promover todos
os demais atos da Reurb, inclusive os atos cartorários (art. 14, § 1º).
A
Reurb poderá ser promovida por loteadores e incorporadores que deram origem aos
núcleos urbanos informais, sem prejuízo das sanções cabíveis (penais, cíveis,
administrativas), decorrentes de irregularidades no loteamento ou na
incorporação, em desacordo com a Lei nº 6.766/1979.
V.
INSTRUMENTOS DA REURB
1.
DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA É procedimento administrativo destinado a identificar os
imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal, definindo
seus limites, área, localização e confrontantes, e a obter a anuência dos
respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados,
culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da
regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município.
O
instrumento era anteriormente aplicado somente na regularização fundiária de
interesse social. Com a Lei 13.465/2017, pode ser aplicada em toda Reurb.
A
demarcação urbanística somente pode ser feita pelo poder público, no entanto,
pode ser promovida por qualquer legitimado.
O
auto de demarcação urbanística deve ser instruído com os seguintes documentos:
I
- planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem
suas medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas georreferenciadas
dos vértices definidores de seus limites, números das matrículas ou
transcrições atingidas, indicação dos proprietários identificados e ocorrência
de situações de domínio privado com proprietários não identificados em razão de
descrições imprecisas dos registros anteriores;
II
- planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante
do registro de imóveis.
O
auto de demarcação urbanística poderá abranger uma parte ou a totalidade de um
ou mais imóveis inseridos em uma ou mais das seguintes situações:
I
- domínio privado com proprietários não identificados, em razão de descrições
imprecisas dos registros anteriores;
II
- domínio privado objeto do devido registro no registro de imóveis competente,
ainda que de proprietários distintos; ou
III
- domínio público. A demarcação urbanística não constitui condição para o
processamento e a efetivação da Reurb.
2.
LEGITIMAÇÃO DE POSSE
A
legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de regularização
fundiária, constitui ato do poder público destinado a conferir título, por meio
do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação
de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é
conversível em direito real de propriedade, na forma desta Lei.
Somente
se aplica em áreas privadas (art. 25, § 2º)
Pode
ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos (art. 25, § 1º).
Após
cinco anos é convertida automaticamente em propriedade, não sendo necessário
provocação ou prática registral, desde que atendidos os requisitos da lei (art.
26, § 2º). A propriedade decorrente da legitimação de posse constitui forma
originária de aquisição de direito real, de modo que a unidade imobiliária com
destinação urbana regularizada restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus,
direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua
matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio beneficiário.
Considerando
a existência da legitimação fundiária, podendo ser aplicada tanto em áreas
públicas, quanto em áreas privadas, a legitimação de posse perdeu um pouco a
sua aplicação, na medida em que será mais eficiente e cômodo a utilização da
legitimação fundiária, que dá ao beneficiário da Reurb a propriedade plena sem
a necessidade de se aguardar o prazo de conversão – 05 anos. Salvo em conjuntos
habitacionais populares em que o poder público queira impedir a alienação pelo
beneficiário por determinado período. Neste caso, ainda haveria a faculdade de
utilizar se da Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) para o mesmo fim.
3. LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA
Mecanismo
de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre
unidade imobiliária objeto da Reurb (art. 23)
A
legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real
de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da
Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua,
unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal
consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.
3.1
Requisitos da Legitimação Fundiária:
-
o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel
urbano ou rural;
-
o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária
de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano
distinto; e
-
em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo
poder público o interesse público de sua ocupação.
3.2
Ônus - Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da Reurb,
o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e
desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições,
eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem
respeito ao próprio legitimado.
Na
Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal e os
Municípios, e as suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio, ficam
autorizados a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes do núcleo
urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária.
A
lei não veda a legitimação fundiária para a Reurb – E, no entanto, devem ser
aplicados os mesmos requisitos para a legitimação fundiária na Reurb – S, afim
de se evitar injustiças.
Instrumento
muito útil e eficaz para a Reurb, tendo em vista que, anteriormente à Lei
13.465/2017, os demais instrumentos (compra e venda, doação, CDRU, etc) em
muito dificultavam a Reurb plena. Em certo aspecto pelas dificuldades
enfrentadas pelos requisitos da Lei de Licitações, em outros, pelos impostos
incidentes, o que onerava todo o processo, impedindo que muitos prováveis
beneficiários fossem contemplados.
VI. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO
Antes
de adentrarmos nos procedimentos específicos de cada espécie de Reurb, é
interessante informar que um planejamento para o processo de Reurb é essencial.
Uma
equipe bem estruturada de servidores municipais será o primeiro passo para um
projeto eficaz. Lembrando que várias secretarias municipais, de alguma forma,
são envolvidas no processo – Secretaria de Planejamento, Secretaria de Obras,
Secretaria de Assistência Social, Procuradoria, Secretaria de Finanças e
Tributação, Secretaria de Meio Ambiente.
Sugere-se
que seja montada uma estrutura somente para a Reurb. A criação de comissões em
que se divide a função atual do servidor com a Reurb pode dar certo, mas os
resultados provavelmente serão mais demorados.
Outra
orientação é que os servidores envolvidos na Reurb tenham contato com o
Cartório de Registro de Imóveis do município, de modo que o Registrador, mesmo
informalmente, acompanhe todo o processo, orientando a equipe municipal, na
área de seu conhecimento, de modo que, ao final, toda documentação esteja apta
para registro em cartório.
Cabe
também ao Registrador de Imóveis uma atitude proativa neste processo, visto que
o benefício será de todos, população, poder público, cartórios, bancos, etc.
Lembrando
ainda que, embora o município contrate alguns ou todos os serviços para a
Reurb, isso não o isenta de ter servidores acompanhando todo o processo, sendo
ele, município, o ator principal.
Outro
aspecto a ser observado é a classificação dos núcleos urbanos informais para
fins da Reurb. O município deve editar ato que faça a distinção, conforme art.
30, I, da Lei nº 13.465/2017:
“Art.
30. Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos
informais a serem regularizados: I - classificar, caso a caso, as modalidades
da Reurb;” (...)
Vale
lembrar que, se o município já dispõe de um Plano Diretor Urbano, provavelmente
já terá delimitadas as áreas de ZEIS, o que facilita o processo da
regularização, uma vez que a Reurb-S será aplicada nestas ZEIS.
A
classificação pode se dar de ofício pelo município ou em face de requerimento
dos legitimados. Neste último caso, o município terá um prazo de até 180 (cento
e oitenta dias para fazê-la, sob pena da indicação do requerente prevalecer,
ainda que posteriormente o município revise a classificação, mediante estudos técnicos
que a justifique (art. 30, §§ 2º e 3º, da Lei nº 13.465/2017).
Lembrando
que a lei de Reurb (13.465/2017) não exige lei para esta delimitação, podendo
ser realizada por ato do poder executivo municipal/distrital, como consta da
própria definição da Reurb-S (art. 13, I):
“Art.
13. A Reurb compreende duas modalidades: I - Reurb de Interesse Social
(Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais
ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em
ato do Poder Executivo municipal; e (...)” (grifo nosso)
Cabe
ainda ressaltar que o processo de Reurb pode ser realizado individualmente,
para um determinado imóvel. Se não houver iniciativa do Poder Público em
realizar a Reurb 13/29 de forma institucional, coletiva, o beneficiário
(ocupante) não pode ser prejudicado, mantendo seu imóvel na irregularidade.
1.
Procedimento da Regularização Fundiária Urbana Inominada – (REURB-I)
Trata-se
da Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais consolidados
em data anterior à Lei do Parcelamento do Solo Urbano - Lei 6.766/1979 (art.
69, da Lei 13.465/2017).
A
grosso modo não está inserida dentro da Reurb, pois topograficamente está nas
disposições finais da lei nº 13.465/2017, informando que podem ser aplicados
todos os institutos da Lei da Reurb. Entretanto, para facilitar a compreensão
e, considerando que não foi dada a ela um nome específico, tem se
convencionado, na doutrina, defini-la como Inominada (Reurb – I).
Poderão
ser utilizados todos os instrumentos da lei 13.465/2017, especialmente a
demarcação urbanística e a legitimação fundiária.
Interessante
e muitas vezes necessária, a utilização do procedimento de demarcação
urbanística, embora não seja pré-requisito. Mas será de grande valia para
identificar a quem pertence a área a ser regularizada, se pública ou privada,
os confrontantes da área, se existem ações judiciais que versem sobre a área,
enfim, para se fazer um diagnóstico do núcleo urbano informal a ser
regularizado.
Para
a realização da Reurb-I, dispensa-se a apresentação de projeto de regularização
fundiária, de estudo técnico ambiental, de CRF ou de quaisquer outras
manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos
(art. 69, § 2º, Lei 13.465/2017).
1.1
Apresentação ao Registro de Imóveis dos seguintes documentos:
a
- planta da área em regularização assinada pelo interessado responsável pela
regularização e por profissional legalmente habilitado, acompanhada da ART/RRT,
contendo o perímetro da área a ser regularizada e as subdivisões das quadras,
lotes e áreas públicas, com as dimensões e numeração dos lotes, logradouros,
espaços livres e outras áreas com destinação específica, se for o caso,
dispensada a ART ou o RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado
público.
Muitos
gestores municipais entendem, quando ouvem falar de regularização fundiária,
que há necessidade de levantamento topográfico de todos as áreas e que para
isso será gasto muito dinheiro, o que, por vezes, desestimula o processo de
regularização fundiária, considerando a atual situação dos municípios
brasileiros. No entanto, há diversas soluções para minimizar os custos de uma
regularização fundiária.
Uma
primeira sugestão é verificar o material que o município já dispõe – plantas antigas,
levantamentos anteriores, o cadastro imobiliário atual. Em muitos casos, os
levantamentos existentes são suficientes para o processo.
É
importante esclarecer que alguns núcleos urbanos em áreas públicas já estão
regularizados, ou seja, há registro individualizado para cada imóvel. Neste
caso, não há necessidade de qualquer levantamento topográfico, por óbvio. Cabe
ao município apenas a titulação aos ocupantes, o que se insere dentro dos
objetivos da Reurb.
Caso
ainda assim, seja necessário o levantamento planimétrico, hoje a tecnologia dos
aerolevantamentos, outrora caríssima por serem utilizados aviões para a
aerofotogrametria, tem se tornado cada vez mais acessível com a utilização dos
VANTs (veículos aéreos não tripulados), os famosos “drones”. A precisão
necessária para os trabalhos técnicos é atingida com tranquilidade e o produto
final tem um custo bem menor que o levantamento tradicional em solo, com um GPS
ou uma estação total (equipamentos para medições de áreas). Sem contar que as
fotos (os trabalhos) realizadas servirão para uma infinidade de situações, como
a atualização do cadastro imobiliário, com a inclusão de todos os imóveis e
construções na base de dados do município, e ainda para atualização da Planta
Genérica de Valores (PGV), auxiliando o município na arrecadação e ainda em
diversas políticas públicas. Um servidor público municipal com conhecimento
técnico na área de topografia pode realizar esses serviços, sem que o município
tenha que dispor de altas quantias, no máximo terá que adquirir o equipamento,
que, para o serviço citado, não são necessários altos dispêndios.
Lembrando
ainda que, se o município dispõe de responsável técnico (engenheiro civil, por
ex.) em seus quadros, não é necessário emitir ART/RRT (CREA/CAU) para os trabalhos
realizados, conforme art. 69, § 1º, I, da Lei 13.465/2017.
1.3
Titulação aos ocupantes dos imóveis.
A
titulação envolve ainda outros procedimentos. Até que se chegue nesta fase, o
município deve realizar um levantamento in loco para verificar quem são os
ocupantes de cada imóvel e que receberão o título; verificar se existem, na
área objeto de regularização, imóveis já regularizados, como por exemplo, os
usucapidos, ou os regularizados em decorrência de outros processos de
regularização fundiária anteriores; verificar se existem imóveis em condomínio;
entre outras situações que certamente surgirão no decorrer do processo. O
município pode aproveitar o trabalho em campo para colher diversos dados dos
ocupantes da área objeto de Reurb.
Os
documentos pessoais podem ser fotografados de forma a agilizar o processo para
a concessão do título. Assim como também a própria fachada do imóvel, que
servirá para melhor identificá-lo. Cada município deve verificar um modelo que
melhor lhe atenda. Ainda sobre a titulação, a experiência tem mostrado que o
município deve entregar o título já registrado em Cartório (RI), o que de fato
e de direito transmite a propriedade ao beneficiário. Muitos beneficiários
deixam de registrar seus títulos, se entregues diretamente aos mesmos, até
mesmo por desconhecimento, tendo a firme convicção de que são os proprietários
dos seus imóveis, quando na verdade ainda não os são, permanecendo assim a
irregularidade fundiária. Prevalece o adágio - “Quem não registra não é dono”.
O
município deve verificar, dentro de cada situação, o melhor título a ser
empregado.
1.2
Abertura de matrículas individualizadas para os imóveis no Cartório de Registro
de Imóveis.
O
procedimento de registro da Reurb no Cartório de Registro de Imóveis também
veio disciplinado na Lei de Reurb, em seus artigos 42 a 54, definindo as
medidas a serem adotadas pelo Registrador.
Embora
não se exija a Certidão de Regularização Fundiária - CRF, nem o Projeto de
Regularização Fundiária, os imóveis objeto da Reurb – I serão registrados
obedecendo o teor do art. 44, da Lei de Reurb:
“Art.
44. Recebida a CRF, cumprirá ao oficial do cartório de registro de imóveis
prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de quinze
dias, emitir a respectiva nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao
registro. § 1o O registro do projeto Reurb aprovado importa em: I - abertura de
nova matrícula, quando for o caso; II - abertura de matrículas individualizadas
para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização
aprovado; e III - registro dos direitos reais indicados na CRF junto às
matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título
individualizado. § 2o Quando o núcleo urbano regularizado abranger mais de uma
matrícula, o oficial do registro de imóveis abrirá nova matrícula para a área
objeto de regularização, conforme previsto no inciso I do § 1o deste artigo,
destacando a área abrangida na matrícula de origem, dispensada a apuração de
remanescentes. § 3o O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de
tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados. § 4o O
registro da CRF aprovado independe de averbação prévia do cancelamento do
cadastro de imóvel rural no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
(Incra). § 5o O procedimento registral deverá ser concluído no prazo de
sessenta dias, prorrogável por até igual período, mediante justificativa
fundamentada do oficial do cartório de registro de imóveis. § 6o O oficial de
registro fica dispensado de providenciar a notificação dos titulares de
domínio, dos confinantes e de terceiros eventualmente interessados, uma vez
cumprido esse rito pelo Município, conforme o disposto no art. 31 desta Lei. §
7o O oficial do cartório de registro de imóveis, após o registro da CRF,
notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita
Federal do Brasil para que esses órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os
respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais
cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente às unidades imobiliárias
regularizadas.
2.
Procedimento da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social e de
Interesse Específico – (REURB-S e REURB-E)
Conforme
já conceituado anteriormente, a Reurb-S trata da Regularização fundiária
aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por
população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal,
e a Reurb-E trata dos demais casos.
Ressalte-se
que aqui o critério é o da predominância (50% + 1) de população de baixa renda
no núcleo urbano informal a ser regularizado, não impedindo que uma família de
renda média ou alta que ocupe um imóvel naquele núcleo seja também favorecida.
A observação também se estende aos imóveis comerciais existentes na área, com a
ressalva de que o poder público deve demonstrar o interesse público de sua
ocupação para a titulação com o Título de Legitimação Fundiária (art. 23, § 1º,
III).
O
§ 4º do art. 13, da lei da Reurb, ainda dispõe que os municípios e o Distrito
Federal poderão admitir o uso misto de atividades como forma de promover a
integração social e a geração de emprego e renda no núcleo urbano informal
regularizado, na Reurb, não fazendo distinção se na Reurb-S ou na Reurb-E.
Quanto
ao procedimento administrativo, o art. 28 da Lei de Reurb dispõe de forma
didática as fases a serem seguidas pelos legitimados e pelo poder público:
1.
Requerimento dos legitimados.
São
os previstos no art. 14 da Lei de Reurb, conforme citados no item IV deste
trabalho. Lembrando que o ente público poderá também, de ofício, instaurar a
Reurb.
No
requerimento deverá constar em que tipo de Reurb se encaixa a área objeto de
regularização. Se ainda não definido pelo poder público, este deverá fazê-lo no
prazo de 21/29 180 (cento e oitenta dias), sob pena de prevalecer a modalidade
que constar do requerimento (art. 30, § 3º, da Lei de Reurb).
Na
Reurb promovida pela União ou pelo Estado, a classificação da Reurb será de
responsabilidade do ente federativo instaurador (art. 30, § 1º, da Lei de
Reurb).
Quando
instaurado a Reurb em decorrência de requerimentos dos demais legitimados, na hipótese
de indeferimento, a decisão do ente público deverá indicar as medidas a serem
adotadas, com vistas à reformulação e à reavaliação do requerimento, quando for
o caso (art. 32 e § único, da Lei de Reurb).
2.
Processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para
manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos
confrontantes.
Instaurada
a Reurb, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a
titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal
a ser regularizado, especialmente, verificando no Cartório de Registro de
Imóveis, a origem do imóvel através de sua cadeia sucessória (art. 31, Lei de
Reurb).
Relembre-se
que para fins da Reurb-S as certidões são gratuitas no Cartório de Registro de
Imóveis.
Tratando-se
de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares
de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os
confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo,
apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento
da notificação.
Tratando-se
de imóveis públicos municipais, o Município deverá notificar os confinantes e
terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no
prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
Se
apresentada impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de
composição de conflitos de que trata a Lei de Reurb. A notificação do
proprietário e dos confinantes será feita por via postal, com aviso de
recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição,
considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço.
A
notificação da Reurb também será feita por meio de publicação de edital, com
prazo de trinta dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da
área a ser regularizada, quando o proprietário e os confinantes não forem
encontrados e quando houver recusa da notificação por qualquer motivo.
A
ausência de manifestação será interpretada como concordância com a Reurb. 22/29
Caso algum dos imóveis atingidos ou confinantes não esteja matriculado ou
transcrito na serventia, o Distrito Federal ou os Municípios realizarão
diligências perante as serventias anteriormente competentes, mediante
apresentação da planta do perímetro regularizado, a fim de que a sua situação
jurídica atual seja certificada, caso possível.
O
requerimento de instauração da Reurb ou, na forma de regulamento, a
manifestação de interesse nesse sentido, por parte de qualquer dos legitimados,
garante, perante o poder público, aos ocupantes dos núcleos urbanos informais
situados em áreas públicas a serem regularizados, a permanência em suas
respectivas unidades imobiliárias, preservando-se as situações de fato já
existentes, até o eventual arquivamento definitivo do procedimento.
Fica
dispensado o procedimento de notificação, caso adotados os procedimentos da
demarcação urbanística. 3. Elaboração do projeto de regularização fundiária.
Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto de regularização
fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas.
A
elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação
da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos:
I
- na Reurb-S:
a)
operada sobre área de titularidade de ente público, caberão ao referido ente
público ou ao Município promotor ou ao Distrito Federal a responsabilidade de
elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a
ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária; e
b)
operada sobre área titularizada por particular, caberão ao Município ou ao
Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização
fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária;
II
- na Reurb-E,
a)
a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais
beneficiários ou requerentes privados, independente se em área pública ou
privada.
b)
sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder
à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da
implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança aos seus
beneficiários. 3.1 O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo:
I
- levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito
por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as
unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes
geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser
regularizado;
II
- planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas
ou transcrições atingidas, quando for possível;
III
- estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e
ambiental;
IV
- projeto urbanístico, que deverá conter, no mínimo, indicação:
a)
das áreas ocupadas, do sistema viário e das unidades imobiliárias, existentes
ou projetadas;
b)
das unidades imobiliárias a serem regularizadas, suas características, área,
confrontações, localização, nome do logradouro e número de sua designação
cadastral, se houver;
c)
quando for o caso, das quadras e suas subdivisões em lotes ou as frações ideais
vinculadas à unidade regularizada;
d)
dos logradouros, espaços livres, áreas destinadas a edifícios públicos e outros
equipamentos urbanos, quando houver;
e)
de eventuais áreas já usucapidas;
f)
das medidas de adequação para correção das desconformidades, quando
necessárias;
g)
das medidas de adequação da mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e
relocação de edificações, quando necessárias;
h)
das obras de infraestrutura essencial, quando necessárias;
i)
de outros requisitos que sejam definidos pelo Município.
V
- memoriais descritivos;
VI
- proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de
reassentamento dos ocupantes, quando for o caso;
VII
- estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
VIII
- estudo técnico ambiental, quando for o caso;
IX
- cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura
essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver,
definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e
X
- termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados,
pelo cumprimento do cronograma físico.
3.2
Considera-se infraestrutura essencial os seguintes equipamentos:
I
- sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual;
II
- sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou
individual;
III
- rede de energia elétrica domiciliar;
IV
- soluções de drenagem, quando necessário; e
V
- outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função das
necessidades locais e características regionais.
A
fase de confecção do projeto de regularização fundiária envolve o maior esforço
no processo da Reurb, tendo em vista que sua conclusão depende de levantamentos
em campo (cadastral e social), bem como de levantamentos especializados como o
planialtimétrico, que irão subsidiar as etapas seguintes. Entretanto, vários
dados já existentes podem ser utilizados, como por exemplo, o cadastro
imobiliário do município.
4.
Saneamento do processo administrativo.
Trata-se
de fase processual destinada a verificar possíveis falhas e vícios do processo,
a fim de saná-las.
5.
Decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará
publicidade.
Trata-se
de ato conclusivo da Reurb. O pronunciamento da autoridade competente que
decidir o processamento administrativo da Reurb deverá:
I
- indicar as intervenções a serem executadas, se for o caso, conforme o projeto
de regularização fundiária aprovado;
II
- aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo de
regularização fundiária; e
III
- identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com
destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais. 6. Expedição
da CRF pelo Município.
A
Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de aprovação
da regularização que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá conter, no
mínimo:
I
- o nome do núcleo urbano regularizado;
II
- a localização;
III
- a modalidade da regularização;
IV
- as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;
V
- a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver;
VI
- a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva
unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro,
bem como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das
pessoas físicas do Ministério da Fazenda (CPF) e do registro geral da cédula de
identidade (RG) e a filiação.
7.
Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o
oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade
imobiliária com destinação urbana regularizada (arts. 42 a 54, da Lei de
Reurb).
Este
é o último passo antes da entrega dos títulos aos beneficiários. Como já dito,
aqui se adquire o real direito de propriedade, com o registro.
7.1
Protocolo/nota devolutiva
Recebida
a CRF, cumprirá ao oficial do cartório de registro de imóveis prenotá-la,
autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de quinze dias, emitir
a respectiva nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro.
O
registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado será requerido
diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel
e será efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério
Público.
Em
caso de recusa do registro, o oficial do cartório do registro de imóveis
expedirá nota devolutiva fundamentada, na qual indicará os motivos da recusa e
formulará exigências nos termos da Lei de Reurb.
O
procedimento registral deverá ser concluído no prazo de sessenta dias,
prorrogável por até igual período, mediante justificativa fundamentada do
oficial do cartório de registro de imóveis.
7.2
Imóveis em mais de uma circunscrição imobiliária.
Na
hipótese de a Reurb abranger imóveis situados em mais de uma circunscrição
imobiliária, o procedimento será efetuado perante cada um dos oficiais dos
cartórios de registro de imóveis.
Quando
os imóveis regularizados estiverem situados na divisa das circunscrições
imobiliárias, as novas matrículas das unidades imobiliárias serão de
competência do oficial do cartório de registro de imóveis em cuja circunscrição
estiver situada a maior porção da unidade imobiliária regularizada.
7.3
Notificação aos titulares de direitos reais e confinantes. O oficial de
registro fica dispensado de providenciar a notificação dos titulares de
domínio, dos confinantes e de terceiros eventualmente interessados, uma vez
cumprido esse rito pelo Município.
Caso
sejam necessárias, as notificações serão emitidas de forma simplificada,
indicando os dados de identificação do núcleo urbano a ser regularizado, sem a
anexação de plantas, projetos, memoriais ou outros documentos, convidando o
notificado a comparecer à sede da serventia para tomar conhecimento da CRF com
a advertência de que o não comparecimento e a não apresentação de impugnação,
no prazo legal, importará em anuência ao registro.
7.4
Abertura de matrículas/registro dos direitos reais
Qualificada
a CRF e não havendo exigências nem impedimentos, o oficial do cartório de
registro de imóveis efetuará o seu registro na matrícula dos imóveis cujas
áreas tenham sido atingidas, total ou parcialmente.
Não
identificadas as transcrições ou as matrículas da área regularizada, o oficial
do cartório de registro abrirá matrícula com a descrição do perímetro do núcleo
urbano informal que constar da CRF e nela efetuará o registro.
Registrada
a CRF, será aberta matrícula para cada uma das unidades imobiliárias
regularizadas.
O
registro do projeto de Reurb aprovado importa em:
I
- abertura de nova matrícula, quando for o caso;
II
- abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas
resultantes do projeto de regularização aprovado; e
III
-registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos
respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.
Quando
o núcleo urbano regularizado abranger mais de uma matrícula, o oficial do
registro de imóveis abrirá nova matrícula para a área objeto de regularização,
destacando a área abrangida na matrícula de origem, dispensada a apuração de
remanescentes.
Para
atendimento ao princípio da especialidade, o oficial do cartório de registro de
imóveis adotará o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto de
regularização fundiária e deverá averbá-lo na matrícula existente,
anteriormente ao registro do projeto, independentemente de provocação,
retificação, notificação, unificação ou apuração de disponibilidade ou
remanescente.
Se
houver dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em razão da precariedade
da descrição tabular, o oficial do cartório de registro de imóveis abrirá nova
matrícula para a área destacada e averbará o referido destaque na matrícula
matriz.
Na
hipótese de o projeto de regularização fundiária não envolver a integralidade
do imóvel matriculado, o registro será feito com base na planta e no memorial
descritivo referentes à área objeto de regularização e o destaque na matrícula
da área total deverá ser averbado.
O
registro da CRF será feito em todas as matrículas atingidas pelo projeto de
regularização fundiária aprovado, devendo ser informadas, quando possível, as
parcelas correspondentes a cada matrícula.
Nas
matrículas abertas para cada parcela, deverão constar dos campos referentes ao
registro anterior e ao proprietário:
I
- quando for possível, a identificação exata da origem da parcela matriculada,
por meio de planta de sobreposição do parcelamento com os registros existentes,
a matrícula anterior e o nome de seu proprietário;
II
- quando não for possível identificar a exata origem da parcela matriculada,
todas as matrículas anteriores atingidas pela Reurb e a expressão “proprietário
não identificado”, dispensando-se nesse caso os requisitos dos itens 4 e 5 do
inciso II do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
As
unidades desocupadas e não comercializadas alcançadas pela Reurb terão as suas
matrículas abertas em nome do titular originário do domínio da área. As
unidades não edificadas que tenham sido comercializadas a qualquer título terão
suas matrículas abertas em nome do adquirente, conforme procedimento previsto
nos arts. 84 e 99 desta Lei.
Para
os atuais ocupantes das unidades imobiliárias objeto da Reurb, os compromissos
de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título
hábil para a aquisição da propriedade, quando acompanhados da prova de quitação
das obrigações do adquirente, e serão registrados nas matrículas das unidades
imobiliárias correspondentes, resultantes da regularização fundiária.
7.5
Tributos O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou
penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados. No que tange à
dispensa de comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, a
CRF pode abranger tanto os legitimados de áreas de Reurb-S quanto de Reurb-E,
desta forma a dispensa se estende a ambas.
7.6
Cancelamento de Cadastros (Incra e outros) O registro da CRF aprovado independe
de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural no Instituto
Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). O oficial do cartório de
registro de imóveis, após o registro da CRF, notificará o Incra, o Ministério
do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do Brasil para que esses órgãos
cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no
Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel
rural, relativamente às unidades imobiliárias regularizadas.
7.
7 Imóveis em condomínio Quando se tratar de imóvel sujeito a regime de
condomínio geral a ser dividido em lotes com indicação, na matrícula, da área
deferida a cada condômino, o Município poderá indicar, de forma individual ou
coletiva, as unidades imobiliárias correspondentes às frações ideais
registradas, sob sua exclusiva responsabilidade, para a especialização das
áreas registradas em comum.
Na
hipótese de a informação não constar do projeto de regularização fundiária
aprovado pelo Município, as novas matrículas das unidades imobiliárias serão
abertas mediante requerimento de especialização formulado pelos legitimados de
que trata esta Lei, dispensada a outorga de escritura pública para indicação da
quadra e do lote. O registro da CRF produzirá efeito de instituição e
especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelas disposições legais
específicas, hipótese em que fica facultada aos condôminos a aprovação de
convenção condominial.
7.8
Padrões técnicos para plantas e memoriais descritivos. Os padrões dos memoriais
descritivos, das plantas e das demais representações gráficas, inclusive as
escalas adotadas e outros detalhes técnicos, seguirão as diretrizes
estabelecidas pela autoridade municipal ou distrital competente, as quais serão
consideradas atendidas com a emissão da CRF.
7.9
Reconhecimento de firma. Não serão exigidos reconhecimentos de firma nos
documentos que compõem a CRF ou o termo individual de legitimação fundiária
quando apresentados pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou entes
da administração indireta.
7.10
Imóveis de domínio público Com o registro da CRF, serão incorporados
automaticamente ao patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao
uso comum do povo, os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na forma
indicada no projeto de regularização fundiária aprovado. A requerimento do
Município, o oficial de registro de imóveis abrirá matrícula para as áreas que
tenham ingressado no domínio público. 8. Entrega de títulos aos beneficiários.
Após
o devido registro, os títulos de direitos reais, seja o Título de Legitimação
Fundiária, a Escritura Pública de Compra e Venda, a Escritura Pública de
Doação, ou qualquer outro, serão entregues aos beneficiários.
O
item 1.3 (titulação aos ocupantes dos imóveis) deste capítulo também se aplica
à Reurb-S e à Reurb-E.
VII.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A
regularização fundiária urbana (Reurb) tem sido por muitos anos um objetivo de
diversos governos, entretanto, tem esbarrado em inúmeros fatores que dificultam
a sua realização efetiva, a motivação apenas política é uma delas. Ou seja, as
normas são abrandadas mas não ao ponto de efetivarem o direito de propriedade
de forma plena.
A
lei nº 13.465/2017 mais uma vez faz essa tentativa e agora com novos
instrumentos que, pelo menos num primeiro momento, parecem propícios para
resolver uma boa parte das irregularidades fundiárias urbanas. A titulação
através da Legitimação Fundiária, é um deles, assim como o é também a dispensa
de apresentação de comprovantes tributários e de penalidades tributárias na
efetivação do registro do direito real aos beneficiários. Ou seja, a
regularização fundiária poderá ser realizada com um custo menor ou até mesmo
sem custo para o beneficiário, a depender da situação concreta.
Cabem
aos atores do processo de Reurb (Prefeituras, Cartórios, população beneficiada,
prestadores de serviços públicos, MP, Judiciário, Defensoria Pública) uma
posição proativa a fim de concretizar o direito de propriedade pleno. Cabe a
cada um o “querer fazer”. Inúmeras dificuldades vão existir, mas se todos
trabalharmos juntos, com uma motivação correta – ter uma cidade melhor com seus
imóveis regularizados e, especialmente, com uma melhor qualidade de vida,
teremos sim o êxito.
Nenhum comentário:
Postar um comentário